L'expulsion des biens hypothéqués par la banque et le statut juridique du locataire

Dans une affaire réelle, un débiteur loue à un tiers un bien immobilier qui est hypothéqué auprès d'une banque. La banque acquiert la propriété par le biais du processus d'exécution de l'enregistrement (un mécanisme de saisie extrajudiciaire en Iran pour les hypothèques enregistrées), et après avoir obtenu l'acte de transfert exécutoire, intente une action en expulsion (Khal-e-Yad, une action spécifique en droit iranien visant à déposséder un occupant illégal) uniquement contre le débiteur hypothécaire (l'emprunteur) et obtient un jugement. Au stade de l'exécution, l'agent d'exécution rencontre le locataire. Le locataire dépose une requête en tierce opposition (un mécanisme juridique permettant à une partie non impliquée dans le procès initial de contester un jugement qui porte atteinte à ses droits) ; le point clé ici est qu'au moment où le jugement d'expulsion a été rendu, la durée du bail était encore valide, mais au moment où la tierce opposition a été enregistrée, cette durée avait expiré.

Le premier point de vue est que l'action en expulsion aurait dû être intentée contre l'occupant réel ; car une action en expulsion est dirigée contre un usurpateur ou une personne considérée comme telle. Étant donné que le locataire était un occupant légal au moment où le jugement a été rendu et que la banque est l'ayant droit du propriétaire précédent, le jugement a été rendu à tort et doit être annulé.

Cependant, ce point de vue se heurte à deux défis : Premièrement, la question de la propriété de l'usufruit (le droit de jouir des fruits/bénéfices du bien) et de la succession de la banque. Le droit réel accessoire de la banque a été créé avant le bail en vertu du contrat d'hypothèque, et dans le cadre des contrats d'hypothèque et de prêt, le droit de transférer l'usufruit est généralement retiré au débiteur hypothécaire. Au-delà de cette condition contractuelle, la location d'un bien hypothéqué sans la permission du créancier hypothécaire (la banque) est non exécutoire et non autorisée (Fozouli, un concept du droit islamo-iranien où une transaction effectuée au nom d'un propriétaire sans son consentement est en attente de son approbation ou de son rejet) ; car cela prive le bien hypothéqué de son utilité immédiate, réduit sa valeur et son attrait, et cause par conséquent un préjudice au créancier hypothécaire.

La banque ne peut pas être considérée comme l'ayant droit du bailleur non autorisé ; car l'acquisition de la propriété et le dépôt de l'action en expulsion par la banque constituent un rejet pratique du bail, et ce soi-disant locataire n'a aucune propriété sur l'usufruit face à la banque.

Le deuxième défi est le conflit entre une objection procédurale et la réalité matérielle. Bien que le tribunal de première instance aurait rejeté l'action au moment de l'audience d'expulsion s'il avait eu connaissance de l'occupation du bien par un tiers (c'est-à-dire le locataire), cette erreur de procédure justifie-t-elle l'annulation du jugement dans le cadre d'une tierce opposition ?

Selon l'article 417 du Code de procédure civile, le tiers opposant doit prouver qu'il possède un droit légitime au moment où la réclamation est déposée. Lorsqu'aucun transfert d'usufruit n'a eu lieu en raison de l'inapplicabilité et de l'invalidité subséquente du bail, et que la période du contrat a également expiré avant la tierce opposition, la poursuite de l'occupation est considérée comme une usurpation. Annuler le jugement en faveur d'un occupant sans droit matériel reviendrait à imposer un procès répétitif dont l'issue est courue d'avance.

Bien sûr, ce qui me vient à l'esprit, c'est que dans un scénario spécifique, un droit peut être reconnu pour le locataire même après l'expiration du bail : si le bail a été conclu avant l'hypothèque ou avec la permission de la banque. Dans ce cas, le bail serait opposable à la banque, et la banque devient l'ayant droit du bailleur ; par conséquent, selon l'article 4 de la loi de 1997 sur les relations entre propriétaires et locataires, le locataire dispose d'un droit de rétention (un privilège lui permettant de conserver le bien) jusqu'au remboursement de son dépôt de garantie, et l'exécution de l'expulsion violerait ce droit. Par conséquent, le tribunal, statuant sur la tierce opposition, devrait annuler le jugement d'expulsion dans la partie où il a été rendu de manière absolue et sans la condition de paiement du montant du dépôt, en raison de la réclamation légitime du tiers et de l'établissement du préjudice qu'il a subi.

Écrit par Reza Bastani Namaghi