تحلیل حقوقی اعتراض ثالث مستأجر در دعوای خلع ید از ملک مرهونه

در یک پرونده واقعی، بدهکار ملکی را که در رهن بانک است به ثالثی اجاره می‌دهد. بانک از طریق اجرای ثبت، ملک را تملک کرده و پس از اخذ سند انتقال اجرایی، دعوای خلع ید را صرفاً به طرفیت راهن (یعنی همان وام‌گیرنده) مطرح و حکم می‌گیرد. در مرحله اجرا، مأمور اجرا با مستأجر روبه‌رو می‌شود. مستأجر دادخواست اعتراض ثالث می‌دهد؛ نکته اینجاست که در زمان صدور حکم خلع ید، مهلت اجاره باقی بوده، اما هنگام ثبت اعتراض ثالث، مدت آن منقضی شده است.

دیدگاه نخست این است که خلع ید باید علیه متصرف واقعی مطرح می‌شد؛ زیرا خلع ید علیه غاصب یا در حکم غاصب است و چون مستأجر در زمان صدور حکم متصرفِ قانونی بوده و بانک قائم‌مقام مالک قبلی است، حکم به غلط صادر شده و باید الغا شود.

اما این دیدگاه با دو چالش روبه‌روست: نخست، مسأله مالکیت منافع و قائم‌مقامی بانک است. حق عینی تبعی بانک پیش از اجاره به موجب عقد رهن، ایجاد شده و ذیل عقد رهن و قرارداد تسهیلات معمولاً حق واگذاری منافع از راهن سلب می‌شود. فراتر از شرط، اجاره عین مرهونه بدون اذن مرتهن غیرنافذ و فضولی است؛ زیرا سبب مسلوب المنفعه شدن مورد رهن و کاهش ارزش و مطلوبیت آن و در نتیجه ضرر مرتهن است.

بانک را نمی‌توان قائم‌مقام موجرِ فضولی دانست؛ چون تملک ملک و طرح دعوای خلع ید توسط بانک، ردِ عملی اجاره است و آن شخص به اصطلاح مستأجر در برابر بانک مالکیتی بر منافع ندارد.

چالش دوم، تعارض ایراد شکلی و واقعیت ماهوی است. اگرچه دادگاه بدوی در همان زمان رسیدگی خلع ید، در صورت اطلاع از تصرف ملک توسط ثالث (یعنی همان مستأجر) دعوا را رد می‌کرد، اما آیا این خطای شکلی موجب نقض حکم در اعتراض ثالث است؟

طبق ماده ۴۱۷ ق.آ.د.م، معترض ثالث باید اثبات کند در لحظه طرح دعوا صاحب حقی مشروع است. وقتی به دلیل عدم نفوذ و متعاقباً بطلان اجاره، تملیک منافعی رخ نداده و مهلت قرارداد نیز پیش از اعتراض ثالث منقضی شده، ادامه تصرف در حکم غصب است. نقض حکم به نفع متصرفی بدون حق ماهوی، تحمیل دادرسی تکراری با نتیجه‌ای معلوم است.

البته چیزی که به نظرم رسیده این است که در یک صورت می‌توان پس از انقضای اجاره برای مستأجر حقی قائل شد و آن اینکه اجاره مقدم بر رهن یا با اذن بانک منعقد شده باشد. در این حالت، اجاره در برابر بانک نافذ بوده و بانک قائم‌مقام موجر می‌شود؛ لذا مستأجر طبق ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ تا استرداد ودیعه دارای حق حبس نسبت به مورد اجاره است و اجرای خلع ید، این حق را تضییع می‌کند؛ بنابراین دادگاه باید در مقام اعتراض ثالث حکمی، حکم خلع ید را در قسمتی که علی الاطلاق و بدون اشتراط پرداخت مبلغ ودیعه صادر شده به دلیل ذی حقی ثالث و احراز ضرر وی، نقض کند.

نوشته رضا باستانی نامقی